بسم الله الرحمن الرحيم
...............................
هذا الغلاف يتجدد به خبر اليوم من موضوع هام جدا لمده اسبوع
وايضا يوجد ابواب فى حب السيما واعرف نفسك من الداخل بهم اخبار كل يوم وما الجديد
اشكركم للقراءه
استثمارات معطلة وثروة عقارية مع إيقاف التنفيذ
أبراج سكنية تتحدي القوانين
وناطحات سحاب تسكنها الأشباح
البرج الشهير بالزمالك .. تكلف 120مليون دولار
وتسكنه الأشباح منذ 1982
تحقيق: أحمد عطية و نبيل عطا و محمد عبدالوهاب
ظاهرة غريبة ليس لها مثيل في العالم أبراج سكنية شاهقة وعمارات عالية تحدت جميع قوانين البناء ورفعت رأسها للسحاب بأكثر من 50 طابقا وكانت النتيجة انها ظلت مهجورة لأكثر من ربع قرن لأنها خالفت اشتراطات التخطيط العمراني فأصبحت سكنا امنا للأشباح..استثمارات معطلة وثروة عقارية تقدر بمئات المليارات ولكنها ممنوعة من الصرف ولايستفيد منها أحد بعد ان رفضت الأحياء والمحافظات توصيل المرافق لهذه الأبراج لأنها خالفت القوانين منذ سنوات بعيده.
نظام المصالحة الوهمي الذي كان يطبق في السابق أغري عددا من أصحاب العقارات لارتكاب المزيد من المخالفات حيث كانوا يدفعون غرامات بسيطة لإدارات الإسكان لاتتجاوز المائة جنيه وتظل المخالفات في الأبراج السكنية تتحدي الجميع..استغل أصحاب العقارات والمستثمرون هذه الثغرة وأقاموا طوابق أكثر وتجاوزوا قانون التخطيط العمراني وارتكبوا أخطاء عديدة حتي استيقظ الجميع علي الواقع المخيف بعد ان أصبحت مصر تمتلك خمسة آلاف برج سكني مخالف للمواصفات من بنيها 1600 برج في القاهرة والجيزة..ظلت الأبراج خالية من السكان لسنوات طويلة بسبب معاقبة المخالفين فقد رفضت محافظة القاهرة تزويد أحد الأبراج السكنية الذي تكلف 120 مليون دولار بالمرافق لأنه لايضم جراجا للسيارات وظل الحال كما هو عليه لمدة 22 عاما، وهناك العديد من الأمثلة الأخري وكانت نتيجتها ضياع الملايين وإهدار ثروتنا العقارية هو الثمن..الأخطر من ذلك ان هذه الظاهرة أصبحت واقعا نعيشه حيث لجأ أصحاب العقارات إلي القضاء لتحرير منشآتهم من الوقف وما يزال الصراع دائرا في ساحات القضاء بين الملاك والمحافظات، فهل ينتظر السكان الذين تعاقدوا علي شراء الشقق والمحلات في هذه الأبراج ربع قرن آخر حتي تقول المحكمة كلمتها؟! وما ذنب هؤلاء البسطاء الذين دفعوا الثمن ولم يتسلموا الشقق ومنهم من رحل عن الدنيا دون ان يحقق حلمه وترك الورثة يتصارعون نفس الوهم؟!.
من المسئول عن هذه المأساة بعد ان تكلفت تلك الأبراج مليارات الجنيهات وتضاعفت خسائرها البنكية المتراكمة؟..كيف سمح المحافظون بهذه المخالفات علي مدي ربع قرن وتركوها تناطح السحاب والقوانين بدون وجه حق؟!..'أخباراليوم' في هذا التحقيق واجهت أطراف القضية وكذلك الخبراء والمسئولون والمتخصصون بحثا عن حلول واقعية لمشاكل الأبراج السكنية المخالفة فماذا قالوا؟
في البداية.. تجولت 'أخبار اليوم' بين شوارع وميادين القاهرة الكبري تبحث عن العقارات المخالفة والتي توقف العمل بها منذ سنوات طويلة دون وضع حد لمشاكلها.. وكانت المفاجأة ان معظم شوارع وميادين محافظتي القاهرة والجيزة فيهما أبراج سكنية تسكنها الأشباح وغير مستغلة، وهي إما مغلقة بعد أن تم تشطيبها تماما أو لم ينته العمل بها.
المثل الصارخ علي هذه الظاهرة هو ذلك البرج السكني الموجود في شارع حسن صبري بمنطقة الزمالك ويبلغ ارتفاعه 150 مترا.. وقصة هذا البرج غريبة وتبدأ منذ عام 1972 عندما حصل صاحبه علي ترخيص بإنشائه.. واستغرق العمل فيه 10 سنوات، ويتكون المبني من 50 طابقا، وقد حصل صاحبه علي ترخيص بالبناء علي أساس تخصيص ثلاثة أدوار تحت الأرض كجراج لسيارات البرج، الذي كان يخطط صاحبه لأن يجعله فندقا عالميا لرجال الأعمال فقط وتكلف البرج 120 مليون دولارويضم 230 جناحا لرجال الأعمال وتم تجهيزه بالمعدات الفندقية وذلك حتي عام 1982، وكما يقول خالد فودة صاحب البرج: رفض مهندس الحي إقامة جراج من ثلاثة طوابق تحت الأرض واشترط ان يكون الجراج طابقا واحدا، ولكن فوجئنا بمحافظة القاهرة ترفض توصيل المرافق للبرج لمخالفته شروط الترخيص بحجة عدم وجود جراج.. ومنذ هذا التاريخ والمبني مايزال مهجورا.
البرج العجيب
في محافظة الجيزة نماذج أكثر غرابة.. فمنذ 10 سنوات فوجيء سكان ميدان الجيزة بقيام مسئولي المحافظة بتخصيص المنطقة التي تعلو نفق الهرم لبناء برج عملاق علي أساس انه سيكون أكبر برج سكني وتجاري في القاهرة الكبري وبالفعل تقدمت 180 أسرة سواء لحجز وحدات سكنية أو إدارية.. وبدأت المحافظة في بناء البرج إلا ان سكان العقارات الواقعة خلف هذا البرج تقدموا بشكاوي للمحافظة لوقف العمل بهذا البرج لأنه يحجب عنهم الشمس والرؤية ولكن المحافظة لم تستجب.. فلجأ الأهالي للقضاء وأقاموا دعوي قضائية بوقف العمل في البرج فورا.
وبعد سنوات من الصراع في ساحات المحاكم كما يقول حمدي خليفة نقيب المحامين بالجيزة، تم حسم الأمر لصالح المحافظة لاستكمال البرج، ولكن رفض المقاول استكماله بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء، والتي ترتب عليها زيادة تكلفة سعر بناء المتر المسطح من 200 جنيه إلي 900 جنيه.. ليتوقف العمل تماما في البرج!
في مواجهة المدخل الرئيسي لحديقة الحيوان بالجيزة وبالتحديد خلف حديقة الأورمان يوجد نموذج ثالث أكثر غرابة حيث أقيم برج سكني ضخم منذ 20 عاما، ونظرا لموقعه المتميز فإنه يعتبر ثروة عقارية، وكان هدفا لمعظم الشركات التجارية ولكن فجأة وبدون مقدمات توقف العمل في البرج وضاعت الملايين المستثمرة فيه أو التي يمكن أن يحققها.. لا أحد يعلم شيئا عن حقيقة توقف العمل بالبرج وبعض الجيران يطلقون عليه 'البرج المائل' وقالوا انه حدث ميل للبرج بعد بنائه مما أدي لتوقف العمل به وعدم استغلاله، بينما قال البعض ان هناك خلافا بين الورثة بعد وفاة المالك الأصلي وهناك خلاف بينهم يدور الآن في ساحات القضاء، ولن يتم استغلال هذا البرج إلا بعد حسم هذا الخلاف.
المخالفات والمصالحة
نماذج أخري كثيرة لعقارات متوقفة وثروات مهدرة ليس في القاهرة والجيزة فقط بل في الاسكندرية وعدد كبير من محافظات الجمهورية وكما يقول المهندس احمد توفيق رئيس لجنة الإسكان ووكيل المجلس المحلي بالقاهرة، فإن قرار المصالحة الذي تم تطبيقه منذ أوائل السبعينات علي مخالفات المباني هو السبب في الكارثة التي نعاني منها حاليا، فقد كان صاحب العقار يرتكب المخالفة ولايلتزم بالشروط البنائية ويدفع غرامة مالية لم تزد عن 100 جنيه عن كل متر، وهي غرامة قليلة للغاية إذا قورنت بحجم العائد من ورائها.
ويؤيد هذا الرأي اللواء أحمد حلمي رئيس حي غرب القاهرة ويقول إن فندق الزمالك هو حالة فريدة من نوعها والمشكلة الرئيسية هي عدم وجود جراج، أما المشاكل الأخري فهي كثيرة ومنها ان البرج يقع علي محور المرور الرئيسي بالزمالك وهو شارع حسن صبري بخلاف ان تشغيل الفندق سيمثل ضغطا كبيرا علي جميع المرافق بالمنطقة ومنها مياه الشرب أوالصرف الصحي والكهرباء بخلاف الكثافة المرورية وهي أخطر المشاكل التي تواجه المنطقة حاليا حيث تعاني من اختناقات مرورية.
ويضيف رئيس حي غرب ان صاحب البرج حصل علي عدة أحكام قضائية ومازالت هناك قضايا معلقة بينه وبين المحافظة، التي تحاول علاج أخطاء الماضي حاليا وبصورة مثالية لاتضر بأي طرف من الأطراف، ويقول إن هدم البرج أمر غير وارد حاليا إلا إذا طلب صاحب البرج هدمه ففي هذه الحالة نصرح له برخصة للهدم.
قانون التخطيط العمراني
اللواء عبدالقادر الدرديري مدير مديرية الإسكان بمحافظة القاهرة والمسئول الأول عن تطبيق قانون واشتراطات البناء يعترف بالكارثة واثارها السلبية ويقول: نعم هناك مخالفات كثيرة وعقارات متوقفة ووحدات سكنية مغلقة ولكن هل نصلح الخطأ بخطأ آخر، وان ما نعانيه الآن هو نتاج أخطاء كثيرة وعدم تطبيق لقانون التخطيط العمراني طوال السنوات العشرين الماضية، حيث صدر هذا القانون عام 1983، وبمقتضاه تم الانتهاء من تخطيط 99 % من أحياء القاهرة ولم تتبق سوي ثلاث مناطق فقط، هذا التخطيط يشمل الارتفاعات والمساحات والاشتراطات البنائية الخاصة بكل منطقة، فما يطبق في مصر الجديدة بجوار مطار القاهرة يختلف عن الاشتراطات التي تطبق في حلوان والتبين، ورغم وجود هذه الاشتراطات إلا ان جميع المواطنين خالفوا وتوجد بالقاهرة حوالي 7 آلاف مخالفة للاشتراطات البنائية منها 4 آلاف في مدينة نصر وحدها.
ويضيف المهندس عبدالقادر الدرديري انه نتيجة لمخالفة جميع هذه القوانين والاشتراطات البنائية، حدثت كارثة في مدينة نصر، وما تعانيه المدينة الآن من نقص في مياه الشرب هو نتيجة طبيعية لمخالفة الاشتراطات البنائية، فقد كان التخطيط الأساسي للمدينة يحدد الارتفاعات لجميع المباني بما لايزيد عن 5 أدوار، ولكن اليوم مدينة نصر مليئة بالأبراج السكنية التي يزيد ارتفاعها عن 20 طابقا.
وعن كيفية حدوث هذه المخالفات يقول مدير مديرية الإسكان ان أصحاب العقارات تحايلوا علي المحافظة وعلي القانون فبعد حصولهم علي تراخيص بعدد محدد من الأدوار يقومون بمخالفة التراخيص ويحضرون شخصين من أي مكان ليسكنا في هذا العقار ثم يقيما دعوي قضائية ورغم معارضة الحي والمحافظة إلا ان الوضع يبقي علي ما هو عليه لمدة قد تزيد علي 20 عاما، مما أدي إلي تفشي هذا الوباء.
العلاج الوحيد
يري عبدالقادر الدرديري ان العلاج الوحيد لهذه الظاهرة هو احترام قانون التخطيط العمراني وتطبيقه بدون استثناءات واذا تطلب الأمر هدم العقار فيجب ان يهدم علي الفور، بالإضافة إلي ضرورة عودة العمل بعقوبة الحبس في قانون البناء رقم 106 لسنة 1976 والمعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1992، حيث يجب ان تعود عقوبة الحبس الوجوبي لأن الاكتفاء بالغرامة فقط هو السبب الرئيسي في ضياع الثروة العقارية وتبديدها عكس ما هو ظاهر للبعض.
وحول أحقية المحافظة في إزالة العقارات المخالفة يقول: من حق المحافظة إزالة أي عقارات تمثل خطورة علي حياة السكان، وهو ما يسمي بالإزالة الوجوبية، وهناك إزالات غير وجوبية صدرت بها قرارات كثيرة، ولكن بمجرد قيام أحد السكان بالطعن علي القرار أمام القضاء تصبح قرارات الإزالة كأن لم تكن، وهذا يعني ان أطرافا كثيرة هي السبب في المشكلة وليست المحليات فقط.
القانون والمنشآت المخالفة
يقول اللواء مدحت دراز رئيس مدينة الجيزة: إن بقاء هذه الأبراج لسنوات طويلة تصل في بعض الأحيان إلي 20 عاما يؤكد حقيقة مهمة وهي ان هناك فعلا حالات إهمال كثيرة ولذلك لابد من البحث عن وسيلة الآن لحل مشكلة هذه الأبراج المنتشرة في القاهرة والجيزة.. وبعض عواصم المحافظات الكبري.. لأنه ليس معقولا ان تظل هذه الأبراج شاغرة إلي ما لانهاية فهي ثروة عقارية معطلة.. وذلك يعتبر إهدارا للمال العام.
هذه الوسيلة قد لا تكون موجودة في القانون الحالي.. والذي حدد 4 حالات تكون فيها إزالة المباني وجوبية بنص المادة 16 مكرر وهذه الحالات هي التعدي علي خط التنظيم أو الارتفاعات العالية والسلامة الإنشائية للمبني أو إقامة المبني علي أملاك الدولة.
حصر المخالفات أولا
أما اللواء بهاء السباعي رئيس حي العجوزة فيقول: لكل برج من هذه الأبراج حالة خاصة.. وهذه الأبراج مضي علي إنشائها سنوات طويلة ولم يستكمل بناؤها.. وأصبحت شاهدا علي إهمال أصحابها سواء كانوا أفرادا أو شركات.. ومشاكل هذه الأبراج يكون سببها الخلافات بين الأشقاء والورثة للحصول علي حقوقهم الشرعية في العقار باللجوء إلي القضاء. وقد يكون السبب قلة السيولة المالية وزيادة أسعار البناء.. لأن معظم هذه الأبراج أقيمت منذ الثمانينات أو أوائل التسعينات.
والعلاج لهذه الأبراج يكون بحصرها أولا وهذه سهلة فلدي كل الأحياء بيانات كاملة عنها.. ثم دراسة كل برج علي حده لوضع خطة للحل.. ويضيف رئيس حي العجوزة: ان القانون القديم كان يري انه في حالة وجود أدوار مخالفة في الارتفاع وثبت سلامة المنشأة فيمكن التصالح واستكمال البناء.. أما في القانون الجديد فليس هناك سوي الهدم والإزالة الفورية.
أما اللواء محمد سليمان حسيب رئيس حي الدقي فيقول: ليس هناك برج سكني أو إداري توقف العمل به إلا كان وراء التوقف مخالفة.. وهي متعددة أهمها البناء بدون ترخيص أو زيادة عدد الأدوار عما هو محدد برخصة البناء إضافة لأسباب أخري عديدة..ولكن ليس منطقيا ان تظل هذه المباني علي حالها إلي ما لا نهاية فلابد من حل للحفاظ علي هذه الثروة القومية.. لأن هذه المباني بالشكل الحالي ستظل قائمة إلي ان يتم الفصل القضائي فيها.. وهذا قد يستغرق سنوات طويلة..
حل نهائي
تقول د. اميمة صلاح الدين مدير مركز بحوث الاسكان: ليس من المنطقي ان تظل الابراج السكنية او الادارية المخالفة لشروط وقواعد البناء التي تم الانتهاء من انشائها بالفعل هكذا بدون سكان او استغلال وان تبقي مهجورة وتسكنها الاشباح رغم انها تساهم في حل ازمة الاسكان.. وتقترح سرعة تشكيل لجان لدراسة حالة كبرج او عقار علي حدة وبين المخالفات التي حدثت في البناء وتعوق توصيل المرافق ودراسة هل تلك المخالفات تمس امن وسلامة السكان ورواد تلك الابراج وتهدد حياتهم ام لا؟ فاذا العقار يمثل خطورة علي حياة الناس يتم ازالته فورا اما اذا كانت المخالفة بسيطة ولا تهدد ارواح السكان يتم اتخاذ الاجراءات لانهاء المشكلة ورفع المخالفة واستغلال العقار.
وتقترح انه يتم تسوية المخالفات عن طريق المحافظة ويتم عمل محاضر بذلك وتحصيل غرامات من المخالفين واستغلالها في بناء وحدات سكنية ذات بعد اقتصادي مع ضرورة ان تكون الغرامة كبيرة بحيث تكون رادعا لمن يحاول ارتكاب مثل هذه المخالفات مع ضرورة تفعيل دور مهندسي الأحياء ومراقبة عملهم وتغييرهم كل فترة لضمان عدم تكرار تلك المخالفات التي كان سببها الأول تقاعس وتراخي مهندسي التنظيم بالأحياء، مؤكدة انه لا يوجد حصر شامل لتلك العقارات لكن عددها يتجاوز عدة آلاف من الأبراج الخالية من السكان وغير المستغلة.
اخوكم ميتاليك